Karadağ Türk işadamları Derneği (KATİAD) Kurucu Başkanı İsmail Oğuz Güvenç ile geçtiğimiz günlerde gerçekleştirdiğimiz röportajda ülkeye ve ülkenin geleceğine dair bir çok konuya değindik.
Şu an Karadağ’da Türk yatırımcılarda son durum nedir?
Küçük bir anekdot ile başlayabiliriz. Hatırlarsanız Karadağ, 17 Mart’a kadar hiç vaka açıklamadı ve oldukça da konuşuldu. Avrupa’da tek vaka açıklamayan ülke olmuştuk. Ancak 17 Mart’ta ilk vaka açıklandı. Toplam vaka sayısı 320’yi gördü ve 24 Mayıs’ta alınan ciddi tedbirler ile Avrupa’da yine koronayı yenen ilk ülke olduk. Fakat; yaklaşık 1 ay içinde yine case’ler başladı ve şimdi aktif vaka sayısı 2 bin 500’lerden 1.000’e kadar gerilemiş durumda. Bu sancılı süreç elbette burada da işleri etkiledi. Özellikle malzeme temininde, tedarikçilerde söz verilen tarihlerde gecikmeler yaşandı. Fakat hem kira anlaşmalarında, hem lojistik, inşaat ve sanayi sektörlerinde gecikmeler şeffafça açıklandı ve durum yılsonu gibi stabil hale gelecektir diye düşünüyorum.
Pandemi döneminde yatırımcıların durumunu sizin gözünüzden dinleyebilir miyiz?
Karadağ’ın hem Balkanlarda hem de dünyada farklı bir yolu var, bunun ilham verici olduğunu her konuşmamda vurguluyorum, nitekim bu 630 bin nüfuslu, Konya’nın üçte biri kadar yüzölçüme sahip ülke dünyanın her yerinden yatırım almaya başladı. Özellikle son yıllarda enflasyonu yüzde 15’lerden yüzde 3’lere indirdiler ve asgari ücret 330 Euro’lara, ortalama maaş da 500 Euro’lara yükseldi. Avrupa Birliği ile ciddi fasıl süreci devam ediyor, önceki sene NATO üyeliği kabul edildi ve her sene turist sayısı yüzde 20 artıyor. Dolayısıyla pandemi sürecinin zorlukları elbette var ancak orta ve uzun vadedeki planı olan Türk yatırımcıların bu süreçte bir endişeye en azından komşu ülkelerdekiler kadar kapıldığını söyleyemem. Basit bir örnek vermek gerekirse, bir gayrimenkul satın alan yatırımcılar burada yatırımını Avrupa İstatistik Merkezi Eurostat’a göre 13 yılda geri döndürüyor. Bu rakam Avusturya’da 51 yıl, Avrupa ortalamaları 30 yıllarda. Türkiye’de de 25-28 yıl seviyesinde. Dolayısıyla pandemi döneminde dahi özellikle Türkiye’den ciddi gayrimenkul yatırımı almayı sürdürdü. Para biriminin Euro olmasının etkisi elbette büyük ama Avrupa Birliği üyelik sürecinin de kararlılıkla devam etmesi yatırımcıları cezbediyor. Bu da burada iş yapan Türk iş insanlarının elini güçlendiren, onları diri tutan bir gerçek.
Türkiye’den kimler Karadağ’da (Montenegro) yatırım yapıyor
Karadağ’da kurulu Türk şirket sayısı Sırbistan’da kurulu şirket sayısından fazla. 7 milyon nüfuslu Sırbistan’da yaklaşık 2 bin Türk şirketi varken, 630 bin nüfuslu Karadağ’da bu rakam 4 binin üzerinde. Orta ölçekli şirket sayısı bir hayli fazla ancak daha da önemlisi küçük ve orta ölçekli Türk şirketleri için, büyük Türk şirketleri de bu ülkeyi çekici kılıyor. Doğuş Grubu’nun iki marinası, Global Yatırım Holding’in Bar limanı, Tosçelik’in fabrikası, Tudors, LC Waikiki, Flo gibi markalarımızın mağazaları yer alıyor. Ayrıca bu ülke Avrupa Birliği ile 33 fasılın tamamını açtı. Avrupa Parlementosu’nun ve Karadağ Hükümeti’nin takviminde AB’ye giriş tarihi 2025 görünse de AB’nin Genişlemeden Sorumlu Komiseri Oliver Varhelyi, ‘Hedefim 2024’ diyor. Ki normalde bilirsiniz AB aday ülke için aslında serbest dolaşım, çalışma özgürlüğü ve Euro demek. Karadağlılar şu an serbest dolaşım hakkında sahip ve para birimleri de Euro. Çalışma izinlerini de diğer ülkelere kıyasla oldukça kolay alabiliyorlar. Kısmen birlik içindeler halihazırda ve bu tür gerçekler ülkenin potansiyelini artırıyor. Karadağ hükümeti de bunun farkında ve ülkedeki iki havalimanını yenileme kararı aldı. İhalede son dörde kalan şirketlerden biri yine Türk şirketi: TAV.
Yeni Türkiye’den gelecek yatırımlar da olacak mı?
Çok ciddi yatırımcıların arsa arazi topladığını, toplu gayrimenkul alımı gerçekleştirdiğini, bize de danıştıkları için söyleyebilirim. Yine Türkiye’nin en önde gelen gayrimenkul yatırımcılarını özellikle ucuz arsa maliyetleri, para biriminin Euro olması ve kira çarpanının 13 yıl olması cezbediyor. Önde gelen markalı konut üreticilerinin temsilcilerini yer yer burada ağırlıyoruz, hatta İstanbul’da ciddi sunumlar gerçekleştiriyoruz. Dolayısıyla artan yatırımları hep beraber lansman yapan büyük şirketler sayesinde görüp hatırlayacağız.
2016 yılında Türkiye’den ev almak için yaklaşık 600 bin euroluk emlak yatırımı yapılan Karadağ’a şimdi yıllık 30 milyon Euro’nun üzerinde yatırım yapılıyor. 50 kattan fazla olan bu artışın sebebi nedir?
Aslında önce bahsettiğim, kira çarpanının 13 yıl olması en öncelikli sebebi. Yani bir evi satın almak için harcadığınız parayı, Avusturya’da 51 yılda kira geliri ile ancak geri döndürebiliyorsunuz ama Karadağ’da 13 yıl! Eurostat’a göre Karadağ’dan daha cazip iki ülke var: Moldova ve Ukrayna. Sırasıyla 11 ve 12 yıl. Fakat bu iki ülkenin AB projeksiyonu bulunmuyor ve içeride bazı politik problemlere sahipler. Dolayısıyla Karadağ’dan bir gayrimenkul almak, hem Euro ile yatırım yapmak, hem Euro ile kira elde etmek hem de AB gerçeği ile satın alınan evin değerlenmesi demek. Bu sebeple Arıkan Yapı, Mirnadom, Baysaş, AE Mimarlık, Sera Yapı, Anatolia Montenegro, gibi birçok büyük inşaat şirketi burada yatırım yapıyor. İnşaat şirketlerinin artan ilgisinde Türk vatandaşlarının Karadağ’dan emlak alımındaki ivmesinin de etkisi büyük.
Türkiye’nin artan ilgisinin özel bir sebebi var mıdır?
Şunu herkes görmeye başladı. Evet nüfusu 630 bin ancak ülkeye gelen turist sayısı 3 milyona yaklaşmış durumda. Ve bu ülkede hem kış turizmi hem yaz turizmi var. Dolayısıyla buraya gelen markalar 630 binin çok üzerinde bir potansiyele hizmet veriyor. Şu an AB ile tüm fasıllar açıldı, dördü kapandı. Kapanma süreci devam ediyor. Her fasıl kapanması ülkedeki her şeyi daha da değerlendirecek. Bugün hemen komşumuz Hırvatistan’ın Karadağ’a sınır şehri Dubrovnik’te kahveyi 4-5 Euro’ya içerken burada 1-1,5 Euro’ya içebiliyorsunuz. Herkes buradaki değerlenmenin de tıpkı Hırvatistan’da olduğu gibi olacağını biliyor. Tam da bu yüzden İngilizler son 6,5 yılda 4 binin üzerinde gayrimenkul alımı yaptı. Yine Ruslar, Avusturyalılar alımı sürdürüyor. Türkler ise emlak alım tutarında 3. sırada. Özellikle büyük şirketlerin beyaz yakalıların ve memurların artan ilgisini sıcak sıcak takip edebiliyoruz.
En son 30 Haziran 2020’de Karadağ, Avrupa Birliği ile son fasılı da açtı ve şu an kapatma süreci resmen başladı. Hatta Avrupa Birliği’nin Genişlemeden Sorumlu Komiseri Oliver Varhelyi, ‘hedefim 2024’te Karadağ’ı birliğe tam üye yapmak’ dedi ki AB’nin ve Karadağ Hükümeti’nin takviminde bu tarih 2025. Bu gerçekler nasıl fırsatların ipucu sizce?
Sadece şunu söylemekte fayda var. Bulgaristan AB’ye 2007’de girdi. 2005-2007 arasında emlak yüzde 100 değerlendi. Yıllık bazda yüzde 50 değerlenmeden bahsediyorum. Yine Letonya 2004’te girdi. 2004-2008 arasında emlak yüzde 160 değerlendi, yani yıllık yüzde 40 bir değerlenme yaşandı. Bu ülkede 2025’e kadar yıllık sadece yüzde 10 bir değerlenme yaşandığını hayal edelim. 50 bin Euro’ya aldığınız ev 80 bin Euro olacak. Ve bu evden elde ettiğiniz kiranın her ay Euro bazında olduğunu düşünün. Nasıl fırsatların ipucu olduğunu eminim birlikte hayal edebiliyoruz.
Karadağ 2006’da bağımsız olur olmaz para birimini Euro’ya çevirmişti. Şu an ülkede Euro kullanılıyor. Bu Türkler için avantaj mı dezavantaj mı sizce?
Oldukça büyük bir avantajdan bahsediyoruz. Nitekim böyle olmasa idi, 2016’da sadece 600 bin Euro’luk gayrimenkul alım talebi gösteren Türkler, bu rakamı şimdilerde yıllık 30 milyon Euro’ların üzerine çıkarmamış olurdu. Öncelikle paranızın değeri korunuyor. Bir değer kaybı yaşamıyorsunuz, yine enflasyon oranının yüzde 3 seviyesinde olması oldukça kıymetli. Gelir Vergisi oranı da yüzde 9! AB sürecinin değer artışını hesaba kattığımızda avantaj vurgusunun oldukça öne çıktığını görebiliriz.
Türkler dışında hangi ülkelerin radarında Karadağ?
Özellikle Ruslar, İngilizler, Sırplar ve Türkler ciddi yarış içerisinde. Ancak Avrupa’nın tüm ülkeleri burayı odağına almış durumda. Ülkenin bir kısmının Unesco korumasında olması, deniz, doğa ve kış turizmine sahip olması çok yakın zamanda Hilton, Aman, Regent, Four Points & Sheraton, Chedi, Meliã, Falkensteiner, Iberostar gibi markaları da bu ülkeye getirdi. Yine çok yakın zamanda Ritz Carlton yatırım için Karadağ ile anlaşma imzaladı. Keza Çinli Tatil Ajansı U-Tour, Zabljak’ta Marriott standartlarında otel yapacaklarını açıkladı. Bunlar tesadüf değil.
Roschild ailesi, demian ailesi, Peter Munk ailesi, Socar’ın da sahibi olan Azmont Group gibi dev yatırımcıların büyük projeleri de bulunuyor Karadağ’da. Sizce daha büyük yatırımlar da gelecek mi?
Şu an bahsetmek istemiyorum ama hepimizin çok yakından bildiği, gayrimenkul, turizm ve sağlık sektöründen ciddi yatırımların süreceğini hep birlikte göreceğiz.
Ülkenin nüfus bazında en büyük dördüncü şehri Bar ülkenin hem de tek ticaret limanına sahip hatta Türk şirketi Global Yatırım Holding bu limanı işletiyor. Bar şehrine şimdi de Avrupa Otobanı yılsonuna kadar bağlanmış olacak. Öte yandan Ultra Hızlı Tren Hattı için de Avrupa’da bir durak Karadağ’a eklendi. Bar’ın prim açısından diğer şehirlerden daha önde olduğu doğru mudur, neden?
Şöyle ki ortalama konut fiyatları Bar’da 1500 Euro seviyesinde. Bu rakam Budva, Tivat gibi şehirlerde 2 bin euronun çok üzerinde. Bar’ın bu anlamda primini tamamlamadığını söyleyebilirim.
