Remax Montenegro’nun başarılı temsilcilerinden Gökhan Karahan’la hem ülke, hem gayrimenkul sektörü hem de Remax Montenegro adına bir röportaj gerçekleştirdik. Remax Riviera ismiyle Budva şehrinde Broker/Owner olarak son aylarda Türk ve bir çok yabancı isme hizmet veren Gökhan Bey ve ekibi, Karadağ’ı gayrimenkul ve ekonomik açıdan gayet iyi günlerin beklediğini söylüyor. Lafı çok fazla uzatmadan Gökhan Bey’in sorularımıza sunduğu yanıtları sizlere aktarmak istiyoruz.
Gökhan Bey, Remax’ın ve bu kurumun bir temsilcisi olarak Karadağ pazarına giriş hikayenizden bahseder misiniz?
RE/MAX 1973 yılında ABD’de kurulmuş ve halen dünyada 100’ün üzerinde ülkede faaliyet gösteren gayrimenkul sektöründe en büyük coğrafi erişime sahip, global bir markadır. Avrupa pazarında ve Türkiye’de 20 yılı aşkın bir süredir faaliyet göstermekteyiz. Karadağ’ın son yıllarda sağladığı ekonomik gelişmeler, başta NATO ve AB olmak üzere batılı kurumlara entegrasyonu yönündeki çalışmaları, ülkeyi yakından takip edenler tarafından beğeniyle karşılanmaktadır. Bu olumlu gelişmeler sonucunda, RE/MAX geçtiğimiz yıl Karadağ’da master franchise oluşturarak oldukça popüler hale gelmeye başlayan bu genç ülkede faaliyet göstermeye başladı. Bu girişimin içinde bulunmak isteyen bizler de Podgorica, Budva, Bar Tivat ve Kotor şehirlerinde açtığımız RE/MAX ofislerinde çağdaş anlamda gayrimenkul danışmanlığı hizmetleri vermeye başladık.
Karadağ gayrimenkul pazarının mevcut durumu ve geleceği hakkında görüşleriniz alabilir miyiz?
Karadağ’ın ana şehirlerini ziyaret edenler, inşaat ve gayrimenkul alanındaki gelişmeleri hemen fark ediyorlar. Bir süredir ülkede gayrimenkul alanında hem yoğun yapılaşma, hem de yoğun alım gerçekleşiyor. Yeni yapılar genellikle daha iyi standartlarda ve yeni estetik değerlerle inşa ediliyor. Öte yandan ikinci el yapılar da cazibesini korumaya devam ediyor ve alım sırasında talep görüyor. Lüks turizme yönelik yapılar, otel projeleri, apartmanlar ve sitelerle ülkenin çehresi değişiyor. İyi konumlardaki kentsel arsalar, yatırım amaçlı alınabilecek arsalar da bu talepten payını alıyor. Kısaca durum ilerisi için son derece parlak görünüyor.
Peki, Karadağ emlak sektörünün cazip yönleri nelerdir?
Belirtmem gereken bir nokta, Karadağ’daki fırsatların Türkiye’de oldukça erken bir safhada konuşulmaya başlanması ve küçük Türk yatırımcılarının içinde bulunduğumuz dönemde herkesten önce harekete geçmiş olmasıdır. Bunun istisnası yaklaşık 15 yıl önce başlayan Rus yatırımcı ilgisidir. Karadağ’a Batı Avrupa’dan gelecek yatırımcı talebi henüz tetiklenmemiştir. Dünyanın değişik ülkelerinde Karadağ’daki olumlu gelişmeler diğer ülkelerde de bilinir, görülür hale geldiğinde oluşacak talep fiyatları daha yukarı çekecektir. AB sürecinde ilerlendikçe, gayrimenkule her yıl daha fazla talep oluşacağını düşünmekteyiz.
Karadağ’da ikinci el konut fiyatları son dönemde yalnızca iki yıldır yükseliştedir. İkinci el konutlar için yıllık değerleme artışının Euro bazında %4-5 olduğunu gözlemlemekteyiz. Bu artış tutarı Türkiye’de ve batı dünyasında Euro bazlı diğer yatırım araçlarıyla karşılaştırıldığında oldukça tatminkar görünmektedir. Ülke para biriminin Euro olması, yatırım açısından bir güven yaratmaktadır.
Emlak sektörünün yarattığı bir başka cazibe ise kira geliridir. Satın alınan konutlar yıllık kira kontratlarıyla veya sahil şeridi boyunca günlük olarak kiraya verilebilmektedir. Örneğin Budva veya çevresinde bir yatak odalı daireler yaz sezonunda 50-100 Euro arasında günlük bedellerle kiraya verilebilmektedir. Türkiye’de yaşayan daire sahipleri için günlük kiralama ve gayrimenkul yönetimini de RE/MAX ofisimizde gerçekleştirmekteyiz. Böylece Karadağ’da oturmayan, örneğin Budva’da bir daire sahibi olan bir yatırımcı, vergi ödenmesi, aylık faturalarının ödenmesi, kısa süreli kiracı bulunması, dairenin temizlenmesi konularında tüm hizmetleri ofisimizden alabilmektedir. Karadağ’da ev sahibi olup, bu mülkü Türkiye’den idare etmek sunduğumuz bu hizmetlerle artık çok kolaylaşmış durumdadır.
Karadağ’da emlak hizmetlerinin ilerleyiş biçimi nasıldır? Vergilendirme ve prosedür gibi.
Karadağ’da gayrimenkul alımı için noterler yetkilendirilmiştir. Alım işlemleri Türkiye’deki gibi tapu dairesinde değil, noter ofisinde gerçekleşmektedir. Yerel dili bilmeyen yabancı ülke vatandaşlarının noter işlemi sırasında tercüman bulundurması zorunludur. Ödemeler genellikle yabancı alıcı ülkesine döndükten sonra, banka kanalıyla gerçekleştirilmektedir. Biliyorsunuz, Türk vatandaşlarının gayrimenkul alımı amacıyla Türkiye’den para transferi yapmasında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Para transferi, noter sözleşmesinde belirtilen hesap numarasına yapılacağı için oldukça güvenlidir. Satın alınacak gayrimenkullerin satışa uygunluğu, üzerlerinde herhangi bir şerh ve ipotek bulunup bulunmadığı, işlem öncesinde RE/MAX ofislerimizde kontrol edilmektedir. Ayrıca noter, görevi gereği, bu konularda işlem sırasında bilgi vermektedir. İşlem sonrasında alıcılar ikinci el konutlar için %3 alım vergisi ödemektedirler. Yeni konutlarda alım vergisi ödenmemektedir. Emlak komisyonu ise genellikle satıcı tarafından ödenmektedir. O yüzden, ev satın alanlar emlak komisyonu da ödememektedir.
Türk yatırımcının emlak kazanımlarının yanında ekstra kazançları da oluyor mu?
Ülkede konut veya iş yeri satın alanlar oturum izni başvurusunda da bulunabilmektedirler. Oturum izni için gereken herhangi bir minimum tutar bulunmamaktadır. Gayrimenkul sahibi olan kişi oturum izni aldıktan sonra eş ve 18 yaşından küçük çocukları için de oturum izni başvurusu yapılabilmektedir. Oturum izninin bir yıl sonra yenilenebilmesi için Karadağ makamları 2019 yılının başından beri ülkede yaşamış olma şartı aramaktadır. O yüzden benim tavsiyem, yalnızca ülkede yaşanacağı zaman oturum izni için başvurulmasıdır.
Türk vatandaşlarının en çok rağbet gösterdiği emlak tipleri ve şehirler hakkında ne söylemek istersiniz?
Türk vatandaşları ilk aşamada sahil şeridinde ve başkentte bulunan küçük apartman dairelerine rağbet göstermiştir. Ön plana çıkan şehirler, Budva, Podgorica, Bar, Kotor ve Tivat’tır. Bu ilk yatırım deneyiminden geçen bazı vatandaşlarımız daha sonra bir yatırım daha yapmak istediklerinde ikinci, üçüncü konutlara ve yatırım amacıyla arsa ve arazilere yönelmektedir. Türk inşaat firmalarının ise arsa talepleri olmaktadır.
Ülkeyle ilgili çıkan asılsız haberler ve dedikodular için düşünceleriniz nelerdir? Örneğin; vatandaşlık, AB’de vizesiz dolaşım hakkı gibi.
Karadağ’ın yatırım yoluyla vatandaşlık programının koşulları yakın zamanda hükümet tarafından açıklanmıştır. Buna göre sahil şeridinde ve başkentte 450,000 Euro, kuzeyde ise 250,000 Euro bedelle, açıklanacak yatırım projelerine katılım sağlayan yatırımcılar, 100,000 Euro da harç yatırarak vatandaşlık başvurusu yapabileceklerdir. Programın detayları üzerinde devlet birimleri henüz çalışmalarını tamamlamamışlardır. Yalnızca bir konut satın alarak vatandaşlık alma olanağı bulunmamaktadır. Konut sahipleri ve çekirdek aileleri yalnızca 1 yıllık geçici oturum alabilmektedirler. Aradan yıllar geçse bile, bu oturum türünün vatandaşlığa dönüşme ihtimali bulunmamaktadır. Karadağ’da oturum kartı sahibi olanlar, bu kartla AB ülkelerine vizesiz seyahat edemezler; verilen kart yalnızca Karadağ’da geçerlidir. Mamafih AB’de vizesiz dolaşım için ileride bir fırsat ortaya çıkabilir. Şöyle ki: AB ülkeleri arasında yabancı ülke vatandaşları açıcından sınırları kaldıran sözleşme biliyorsunuz Schengen anlaşmasıdır. Bu anlaşmaya dayanarak, örneğin Yunanistan’da oturum izni olan bir Türk vatandaşı, Almanya’ya Fransa’ya, İtalya’ya vizesiz seyahat edebilmektedir. Karadağ AB’ye girdikten ve daha sonra da Schengen anlaşmasına taraf olduktan sonra, bugünkü oturum kuralları Karadağ’da geçerli olmaya devam ederse, Karadağ’da oturum sahibi yabancılar da Schengen ülkelerine seyahat edebileceklerdir.
Son olarak, sağlıklı ve güvenli bir gayrimenkul işlemi için okuyucularımıza tavsiyeniz ne olur?
Yapılacak bazı basit kontrollerle ve doğru süreçlere bağlı kalınarak Karadağ’da gayrimenkul almak son derece güvenlidir. Bunu etik değerlere bağlı çalışan gayrimenkul profesyonelleri sizin için sağlayabilir. Gayrimenkulün tapu bilgileri ve kadastrodaki notlar, işlem öncesinde kontrol edilmeli, noter sözleşmesi sırasında yapılabilecek uyarılar değerlendirilmelidir. Okuyucularımızı Karadağ’da gayrimenkul satışı alanında faaliyet gösteren bireysel aracılar ve bu hizmeti özensizce, yalnızca satış odaklı yerine getiren emlak ofisleriyle ilgili uyarmak isterim.
Türkçe Hatlarımız:
+382 67 697 796
+382 67 697 767
+90 532 423 89 53
[email protected]
Adres: Jadranski Put, Budva
